ISENÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEL
As pessoas físicas que tenham adquirido ou estejam em processo de aquisição de imóveis devem ficar atentas quanto ao provável pagamento indevido do Imposto de Renda, uma vez que uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) mudou o paradigma anterior e assegurou a isenção do tributo no que tange à apuração do ganho de capital na venda de tais bens, ou seja, sobre a diferença a maior entre o valor da aquisição do bem – indicado na matrícula do imóvel – e aquele que foi objeto da venda.
Pelo entendimento histórico da Receita Federal (agora vencido), a isenção deveria ser afastada se o contribuinte, ao vender o imóvel, aplicasse o valor auferido na quitação, total ou parcial, do financiamento de outro imóvel previamente adquirido, forçando os investidores a arcarem com vultosas alíquotas de ganho de capital que inviabilizam grande parte dos negócios do setor.
Assim, por exemplo, uma família que toma a decisão de investir em um imóvel maior, naturalmente leva em consideração que o patrimônio atual onde reside será alavancado para contribuir na quitação do próximo. Então, decide contratar junto a uma construtora para comprar determinado bem imóvel (na planta ou já existente), com a condição de quitar grande parte do saldo devedor com os recebíveis da alienação futura de seu bem atual. O problema surge exatamente neste ponto! O contribuinte que tivesse adquirido imóvel financiado e pretendesse quitá-lo posteriormente com o resultado da venda do outro não poderia gozar da referida isenção, conforme expressa previsão do art. 2°, § 11, da Instrução Normativa n° 599/2005 da Receita Federal, que determina o pagamento do ganho de capital integral mesmo que o resultado seja revertido integralmente para o novo imóvel, cobrando de 15% a 22,5% sobre a diferença entre o valor histórico do bem (no exemplo, o imóvel familiar) e o valor de sua venda.
Para investidores eletivos, ou seja, aqueles que regularmente adquirem terrenos e outros bens imóveis para fins de alienação futura, essa cobrança inviabiliza grande parte da operação, além de causar forte impacto negativo sobre o mercado imobiliário, sem mencionar o caráter confiscatório que tal medida representa.
Antes de adentrar ao mérito da decisão do STJ, importa esclarecer as hipóteses normalmente autorizadas pelo Fisco Federal quanto à isenção do Imposto de Renda no que pertine à compra e venda de imóveis, as quais se encontram disciplinadas na Lei n° 9.250/95, Lei n° 8.981/95 e Lei n° 7.713/88, a saber (uma vez a cada cinco anos nos três primeiro casos):
Bens de pequeno valor, assim considerados os que valem até R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), conforme art. 38 da Lei n° 1.196/05;
Utilização do ganho na aquisição de outro bem imóvel residencial, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias da nova aquisição, conforme art. 39 da Lei n° 11.196/05;
Para o único imóvel de pessoa física e limitado à alienação de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), conforme art. 23 da Lei 9.250/95;
Para imóveis adquiridos até o ano de 1969, mediante desconto regressivo do imposto de acordo com a data de aquisição, conforme art. 18 da Lei n° 7.713/88.
Note-se que, das hipóteses indicadas, somente a segunda (item “b”) permite aos investidores e as próprias famílias se beneficiarem da isenção do ganho de capital na operação, porém, a citada instrução normativa da Receita Federal expressamente impedia a utilização do produto da venda na quitação de outro negócio firmado anteriormente para fins de isenção do imposto, entendimento que inviabilizava, na prática, os negócios no setor.
A decisão do STJ trouxe novas luzes e reflexões sobre a questão, através do voto divergente que beneficiou o contribuinte e declarou ilegal o entendimento da Receita Federal, assegurando ao vendedor o direito de aplicar o valor da venda do bem na quitação de outro adquirido anteriormente, sem as restrições impostas pelo Fisco e sem o pagamento do ganho de capital pretendido.
Para o advogado Fredy Albuquerque, sócio responsável pela área tributária do escritório ALBUQUERQUE VIANNA ADVOGADOS, a decisão traz significativo fôlego aos negócios do setor imobiliário, porque assegura o planejamento tributário às famílias interessadas em comprar novos imóveis com redução integral do imposto de renda a pagar sobre o ganho de capital do atual bem familiar, desde que o façam mediante questionamento judicial próprio. Ademais, esclarece que as pessoas físicas que tenham pago indevidamente o IR sobre o ganho de capital de operações semelhantes nos últimos 5 (cinco) anos podem recuperar integralmente o valor pago, também mediante repetição de indébito judicial.
ALBUQUERQUE VIANNA ADVOGADOS
Setembro/2017
Informações complementares: Confira a íntegra da decisão proferida no RECURSO ESPECIAL Nº 1.469.478 - SC.
